《李丹风云对话》新华社著名主持人李丹访谈张宝全“2010年是楼市进入平稳期的里程碑”

访谈现场—张宝全（左）、李丹（右）

　　保障性住房补在了专头上
　　刚性需求是高房价的重要支撑
　　主持人：各位网友大家好！这里是腾讯蓝房网在线访谈，我是主持人李丹，今天我们非常高兴邀请到了今典集团董事长张宝全先生，首先请张董事长跟我们网友打个招呼。
　　张宝全：大家好，我是张宝全。
　 　主持人：好的。我也代表腾讯网的各位网友欢迎您的到来。应该说现在两会的话题是所有观众最关心的话题了，尤其是最近房价和楼市应该是此次两会议题之一， 也是重点关注的焦点。今天我们想请张宝全先生就房地产话题谈一谈您的看法。最近，温家宝总理接受新华网专访的时候就政府对于房地产调控谈到了四点，第一就 是增加保障性住房，增加住房的供给。第二个是鼓励和支持人们购买自住房和改善性住房。第三就是抑制投机性和投资性住房，主要就是运用经济和法律手段。第四 就是要管理好市场，通过一些惩处和法律规范手段对于一些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的法规违规行为进行惩处。我们想请张宝全先生就这四点谈一谈您的看 法。

今典集团董事长 张宝全

　　张宝全：我觉得温总理这四点是很好的，从政府来讲最最重要的是对保障性住房的一个很好的落实。目前来看，我们保障性住房是补在专头上， 并不是补在人头上，我们可以找办法。如果找人头的话，就可以根据公民，根据每个人的实际情况等等，在你买房的时候给你一种什么样的支持。如果仅仅放在专头 上面的话，就是各条件买的人能得到，差一点点就得不到，或者是几年等等。这个方法需要考虑。另外一个保障性住房各个城市的经济发展状况不一样，政府财政收 入不一样，政府保障能力也不一样，还有一个市民收入情况也不一样，也有不同。比如北京，出现了保障性住房一千一百多套，结果弄了半天，来申报、购买的是一 千多一点都不足，就是需求人少。但事实上并非是这样，依然很多人需求在这里，但是画了一条线以后，在线有这么多，但不在线有一大批。所以如何把保障性住房 做好，通过一些什么样的方式，包括不同城市、不同民众的需求，用什么样的方法，把这个做好的话，我相信现在对房地产市场发展过程中价格的变化或者一种市场 价格的变化的情况，它反应就不会这么强烈了。

主持人：新华社记者 李丹

　　主持人：对，其实温总理接受新华网专访的时候也谈到了，当时他预测对于保障性住房供给将在四年内增加到七百 万套，这个数字到时候我会再查一下。但是总理在新华网专访的时候特别掷地有声的强调他对控制房价在他任内是非常有信心的，我们看到今年政府在调控政策方面 有很多重拳出台，比如对于捂盘惜售、圈地不用现象也非常重视，这些您是怎么看呢？
　　张宝全：中国房价的增长表象来看，好像是地产商在供应的时候 把价格提高的，实际上里面还有很多原因，最重要的原因是有很多买房者。也就是说如果没有需求者的话，或者没有买房人的话，这个房价是涨不上去的。中国需求 是刚性的，刚性的需求导致了中国的房价这样一个支撑的态势。另外一点，中国整个宏观经济发展的速度，在全世界相比都是快的，去年全世界是负增长，中国还是 正增长，这种快速的增长，包括大家对宏观经济是否通货膨胀等等的担心，都导致中国不动产的价值在未来预期中高的可能性，都可能导致把今天居住性需求和投资 性需求都瞄向了不动产。这些潜在的原因可能都是我们价格刚性向上的一个很重要的支撑。这些方法，或者说这些支撑因素我们通过什么样的方式来调和它？我觉得 如果不能找到一个很好的办法，就是用行政手段未必得到好的效果。

今典集团董事长 张宝全

　　我国房地产行业本来不应当出现09年的异动
　　2010年是楼市进入平稳期的里程碑
　　主持人：去年有一部电视剧很流行，就是《蜗居》。这部电视剧表现了老百姓对于房价的压力，也有房价的态势，您09年说房地产虚高是有原因的，不知道您当时是什么样的判断做出这样的结论的？
　　张宝全：其实在国际金融危机的时候，中国房价可以说趋于稳定，甚至略降趋势，并且很多人提出了拐点，但我认为拐点不可能出现。
　 　之所以有这样一个反应，证明一点大家买房还是买预期，就是说对未来预期不好的时候，消费者就会持币待购，持币待购的时候造成什么呢，使我们有效消费可能 会相对压缩，不能形成有效压缩，就会使消费迅速下降，供应和消费的量，供应量就会大，在这个过程中可能市场买方色彩会更重。在买方色彩很强的情况之下，房 子的价格就可能会由需求者的需求多少来制衡。再就是大家感觉房价拐点到了这样一个原因。但实际上我们在历史上其实也判断了，刚到市场转好的时候可能会带来 一个小高潮，这个小高潮是虚假的，不是真实的，比如去年，中国房价一下涨了很高，出乎所有人的意料，但是所有人这个房价的增高我个人认为就是虚假的。为什 么呢？需求者和供应者都不是真实的，或者都不是09年的。比如说在去年经过市场的消费者里面有很大一部分是07年特别是08年持币待购的，或者说想买房没 有买，压在那儿的，等到09年好的时候一下子进入了市场，就是说进入09年的消费者实际上不是一年的，是三年的，07年、08年加上09年的，这是一部 分。
　　另外一部分呢，是政府在拉动经济过程中四万亿里面有很大一部分是进入城市基础设施里面的，而城市基础设施里面也有相当大的一部分转到了比 如拆迁等等，又带来了这样一种房子的需求，也在09年进入了市场，所以09年市场比一个真实的需求大了好几倍，从这个角度来讲对本年度来讲是虚假的，就是 说这种需求在10年就不会出现了。供应也是虚假的，由于07、08年态势的不好，09年的时候地产商供应的时候基本上是减半供应，本来应当做十万平米推向 市场的，但是因为看了08年态势不好，所以都不敢做，就是十万平米降为三万平米或者是五万平米推向市场，这样使正常的09年供应进入全面负面影响以后反而 减慢了，造成需求和供应的一种紧张，就是需求很大，供应很少，这个市场态势发展往哪里倾向，往卖方市场倾斜。卖方市场很大的特色就是价格的上扬，这是基本 的，就是一样东西五个人买，和两件东西一个人买，这个对价格的主导是完全不同的。所以说09年这样一种虚高、虚热，平衡了我们在07年、08年金融危机以 来给了我们心里对于房地产市场不良预期或者未来预期不好这样在供应和需求这两方面的在09年做的平衡，这种平衡造成了一种价格的虚高，但是到今年，就是 10年我认为基本上不会再出现这样的情况。
　　2010年房价态势我认为是稳定，不会再像09年那样有一个很大的起伏。而且最最重要的是，中国房 地产本来不应当出现09年这样一个不正常的态势，就是价格异动态势，确实是因为国际金融危机对整个世界和中国的影响带来这样一个特殊的情况。应该说这次变 化以后，价格异常变动以后，中国房地产市场我认为从10年开始是里程碑的，这个里程碑就是中国房地产一定会平稳发展，很难再像09年，包括07年、06年 就是量的一种市场价格的异动，我觉得很难有。但是中部地区，比如三亚、海南，一个政策，和一个政策对于一个地区未来价格的可能，使得投资者投资预期和消费 预期发生了很大的变化，这个可能会带来某个地区的异动，但这个在整个中国市场盘子里面占的很小，很难改变影响和改变中国房地产大势这样一个变化情况。我觉 得应该区分来看。
　　主持人：就是说2010年可能是中国房地产发展进入平稳时期的关键里程碑。
　　张宝全：一个里程碑式的年度。
　　主持人：您认为2009年先抑后扬态势可能在未来若干年当中很难再出现了。
　　张宝全：因为不太有这样的机会和可能，所以就没有再出现的可能了。

今典集团董事长 张宝全

　　五到七年内 房价整体态势是稳中略升
　　我国还没有形成良好的商品房二次租赁市场
　　主持人：去年的时候很多地产商和专家在表示，如果比喻09年房价是山峰的时候，是处于山脚、山腰还是山顶，很多人判断2009年房价在未来五到十年还是山腰的位置，就是长期来看还是有增长区间的。
　 　张宝全：从价格来看，我觉得价格应该说会持续的稳定，并且整体态势是稳中略升的态势，这个态势的原因是两个方面，一个是中国宏观经济的高速增长和发展， 这个已经导致了在房地产所有材料集成，其他所有系统集成当中，价格指数不会有下降的可能性，只有相对上升的可能性。所以说房地产价格随着宏观经济发展速 度，跟着去扬升的时候应该说是正常的，没有什么不正常。我觉得这是很大一点。
　　第二点，大家对09年价格的异高，觉得高的不得了，但实际上是个 误导。09年一线城市，北京、上海、广东、深圳，这样比较大的城市价格出现了一些比较大的异动，其实中国大量二三线城市里面价格并没有太大的变化，甚至像 武汉这样一些省城变化也不大，而且他们通过市场的盘子是很大很大的。
　　所以整个中国平均房价价格指数在09年并没有像北京、上海那样增长的那么 多，那么大，但是由于北京、上海这样城市的影响力所以给外界，给国内包括国外造成中国地产，觉得上扬的非常快，把北京、上海的价格异动态势看成是中国房地 产的态势，这也是一个错误。中国房地产态势在09年确实也是在上扬，速度相对快了一点，但那个曲线和我们宏观经济的上扬高不了太多，或者说高一点点，从这 点来讲，价格来讲，中国房地产平均价格确实是在山腰，以后还会逐步逐步稳中略升，这个态势我个人认为在五年或七年以内，这种基本态势我觉得不会被改变。
　　主持人：身边很多同事持币观望，是买房好还是投资好，您的建议是什么呢？
　　张宝全：如果是一个居住需求，购买一个不动产或者是有居住的需求，无论是现在进场还是前面进场、后面进场只要有需求，任何时候选择进场都是对的，因为你得到了什么？因为你得到了居住的消费，因为你购买的是居住消费。
　 　如果你做投资的话就需要看了，中国目前地产投资我个人认为还是处于正常的态势，并没有超过我们总量的30%，大概中国投资一年不动产，目前占的比例大约 就是20不到的态势上，如果在这个态势上它的产品结构应当说还是正常的。但是现在出现的价格倒挂现象，就是租价和差距很多，说明中国还没有有效的形成就是 商品房的这种二次租赁市场或者说这种需求还没有很大。它会制约你对投资的行为和究竟占多少数量的可能性。我觉得这是中国最大一个问题存在，二手房需求、租 赁需求的市场不能够被很好的增长的时候，或者说需求不是很客观的时候，那么你对这样一个投资很显然你也很难得到一个很好的回报。
　　现在大部分中 国人可能买房或者这样的投资里面，更是把保值看在一个很大的投资价值的点，就是说房价肯定要涨，觉得股市乎高乎低的不能把控，如果通货膨胀，又飘来飘去 的，觉得货币和实物价值未来趋势总体来看是下行的话，不动产一定是上行的，所以现在很多人买房并不是从市场租价和房价关系进入的，往往是在投资增值和保值 这样一个角度看待的，这说明什么呢，说明了中国在金融这个领域还是比较落后的。就是民众缺乏很多有效的投资工具，民众手上的钱不能通过我们有效的各种各样 的投资工具来进入我们的市场，来获得投资的收益，就进入了股市和房市，原来股市是买涨不买落，是培养民众投机性而不是投资性，也就是说无论你对未来价格的 预测是高还是低，都给你带来投资的机会，当然在之前是没有的。房子这一块就更不要说了，更是买涨不买落，如果对未来预期涨的可能性的话，民众很多钱流向房 市，这依然会成为下面一个主要的态势。

今典集团董事长接受腾讯房产专访

　　我国的政策法规缺执行的细则
　　房地产市场的区域差距也决定了政策法规不能一刀切
　　主持人：就是说这个趋势是不可避免的，而且长期还是这样一个现象。我们回到关心的两会话题，对于这次两会您看来两会会出台哪些有关房地产调控政策？
　　张宝全：我个人认为中国地产市场到目前为止基本上还是正常的，我想在一个正常的市场过程中，可能维持一种稳定的话，其中也包含我们在一些政策或者其他等等方面的稳定。
　 　当然我觉得一个在金融体系方面根据市场的发展情况来做一种宏观的调整，这个可能是一个常用的手段，可能也是比较好的手段。比如说对存款准备金率提取的高 低，也包括对成熟的高低或者是利率一定优惠的调整，这些我认为都是一种比较好的手段。这种手段就像下雨一样，下了一场毛毛细雨，对树和草都会有滋润，但是 影响不会大，或者说对某一个微观，比如毛毛细雨对树作用不大，但草影响就会大一点。总体来讲对整体盘会有影响，但是微观局部不会影响很大，这种方式还是比 较好的方式。
　　第二个，这么多年的经验来看，应当通过市场运行来完善我们一些政策法规。目前中国并不是政策法规没有，法规缺什么，缺执行的细 则，很多东西是发现一个问题，然后针对我们制定出来一个政策，政策很宏观，比如当初在90年代初就是针对海南炒地皮，然后迅速出台政策税，政策税一出台以 后金融调控，海南一下子掉下去了，几乎没有起到很好的作用。后来过程中，再来平衡或者平抑房地产投机或者是土地炒卖投机的时候，又发现缺乏很多执行细则， 细则没有。所以我觉得完善这些细则还是非常重要的。比如我们早就规定了，土地拿到手以后两年必须开发，但是在过程中有各种各样的情况，有的是政府的情况， 比如政府拆迁没有完成，有的是由于其他的情况，由于各种不同的情况，都给我们带来了没法很统一或者很具体的对待每一块地两年拿到手不能开发究竟按照什么方 法处置，是这样的方法处置还是那样的方法处置，这些都是政府在下一轮过程中我们现有房地产政策细则的执行完善，是保障我们市场平稳或者保障土地供应的平 稳，也包括房子一些像不正常的或者土地炒卖，或者所有捂盘、惜盘等等，这些原因的出现不是因为我们缺乏大的法律法规，而是因为缺乏执行细则或者是规定的一 些细则。
　　主持人：就是说政府对于房地产调控方向是有的，但是在执行细则方面，对于房地产更具有执行细则的时候才更具有可执行性，就是说前方方向已经有了，但是灯照的不是很明。
　 　张宝全：灯已经有了，但是中国的情况不一样，中国东部和西部差距很大，另外大城市和普通城市差距也很大，如果我们大的灯，方向有了，如果一刀切的话，很 显然是不行的，这个城市发展已经过去了，取消优惠，但是有些城市刚刚发展，取消这个就不公平，所以需要根据不同地域，不同城市，不同经济状态和不同市场状 态，应该在这个大的政策法规下要有一个具体执行的方式。比如说你把针对大城市的方式放在小城市是没用的，或者是小城市的政策放在大城市也是不对的，或者是 先发展的城市放在后发展城市上面，这是不对的，最后的结果就是不了了知。
　　主持人：政府把规定细则细化的时候有什么样的好的办法？
　　张宝全：我认为实事求是，还是应该应当把中国划分成不同的经济区域，发达的经济区域，一般的经济区域和比较落后的经济区域，哪些是属于现在继续需要支持的城市，比如西部等等，房地产需要优惠的，还得给他们，还是要支持他们房地产的发展。
　 　相对成熟的城市，09年价格异动很高的，投资占的比例很大的，像这些城市或者这些地区应该采取一种相对的紧一点的执行政策等等，或者执行的办法。我觉得 一定要相对的做些区分。我们现在之所以不能被执行，就是因为中国各个城市和地区经济发展的状态的不平衡，造成同样的一个问题在不同城市有不同的显现，所以 造成一种执行的落后或者没法执行。
　　另外我们也善于，就是一旦执行总是一刀切，比如房地产土地招拍挂，一下切掉了，切完以后造成我认为是有些不 太平衡，也造成了我们在房地产市场土地入市困难，比如一级市场二级市场我们以前都是联动的，现在分开了，不仅造成不正常，也造成了成本的增加，同时按照现 行的政策还造成了重复纳税，就是一级土地开发向二级市场转让的时候，他已经缴纳了税，比如说楼面价卖一万五，需要按照每平米一万五缴纳营业税，如果要是卖 三万的话，需要按照三万再交一个营业税，这里面楼面地价税在这两个里面已经双重纳税了。
　　这些我认为都是构成我们房地产成本高的一种从政策法规 程度方面的原因，就是一二级周期的过长，以及这样一种招拍挂方式，也包括刚才我讲的就是在这个过程中相对的重复纳税等等等等。这些东西形成了地方财政的支 柱，也使地方财政慢慢形成了一种依赖，就是地产这一块能给地方财政带来一个非常大的支撑，在这些问题的解决方面可能积极性就不会很高。
　　主持人：对。您刚才谈到了地方财政对于土地收入的依赖性，很多人也期待两会期间对于地方收入的财政制度有所改革，您觉得在这方面政府会出台哪些相应的政策吗？
　 　张宝全：因为我们是做企业的可能对这方面研究的不是很多，而且我想它也很专业。我个人认为目前中国在这个时候还是应当考虑这方面的事情。在考虑过程中一 定要根据不同的经济发达程度的情况来确定这样的一个执行可能性。如果不在这方面做有所区分的时候，一个政策出来我认为依然很难执行。比如看你不执行我也不 执行。所以中国由于差异性太大，一种统一性的标准在执行过程中的有效性就很差，我认为是这样的。
　　另外一点，有效的平抑房价，除了刚才我们讲 的，对我们土地供应的方法上做一些调整，在税收上做一些调整以外我个人认为物业税推出可能现在是一个比较好的时机，第一波高峰供应已经过去了，都是用土地 出让金的方式一次性收回，尽管今天做完了，后面怎么办？这个没有太多的考虑，如果继续往下走，也就是说现在卖的土地也都收回了，用完了的话，势必后面会带 来一些问题。现在推出的话，起码现在是逐年征收，把70年土地出让金一年一年体现出来，使城市有一个持续稳定的发展可能性。
　　另外一点，也可以 把第一波高峰期建造的房屋和后面再建的房屋做一个划分，就是说这部分房屋不需要交物业税，新的房屋我可以一年一年的征收，这样的话新的房价价格一定会降下 来，使需求者也可以逐年支付，这个也是对房地产投机很大的平抑。因为每年交这么多物业税，如果不能有很好的比如投资收入，或者是价格增长的可能，他就要赔 钱，所以我觉得物业税适时的推出可能对目前中国房地产市场的这种平稳发展，包括对未来城市基础设施的维护和正常的发展，也包括对现在房地产在土地和房子方 面的一种不正常的投机狂热归于平静，归于一种平缓可能都是很好的解4决方法。

今典集团董事长 张宝全

　　征收物业税对房价影响最大
　　今年下半年或者2011年齐征比较合适
　　主持人：您刚才说物业税推出是适时的平抑房地产价格的手段，您觉得这个结点是什么时候？是今年吗？
　 　张宝全：今年下半年或者是11年开始比较合适，当然这里面就有很多具体细则，这种细则就是我们已经出让的土地，包括购买的已经出让土地的物业，就是不动 产和1月1号以后出让的土地要承担一个物业税的责任，这个时候新的房子可能在价格上我认为必须会有比较大幅度的下降，因为需求者会考虑每年住的这个房子还 要交很多钱，就是土地出让金的部分。也包括在单纯的追求增值的时候，也要考虑我一年能增值多少，每年交现金，物业税要交多少，就像香港一样，香港就是你买 得起房子，不一定养得起房子，因为物业税就是很大的一部分，物业费也很高，物业税加物业费起来，你买得起房子的话，但物业税每年要有很多钱，最后看不行， 都要变卖掉。目前中国大陆地区就不一样，觉得买房子一次性的买完以后后续没有什么钱可交的话，当然希望买大，第一增值，这个期间不需要支付其他的费用等 等，这些也是造成在投资中一些相对的盲目的原因之一。
　　主持人：刚才谈到物业税的征收，谈到土地财政制度，也谈到对于两会期间一系列政策的期待。您觉得两会期间相应政策的出台，会不会平抑房价，会不会满足民众对于房价降温的期待呢？
　　张宝全：我觉得两会尽管会推出一些政策，对目前中国房地产市场价格不会带来太大的变化。
　 　2010年中国房地产这样一个平稳态势的形成在以后也会一样。如果要是价格带来一些变化，而且是合理性的一定是物业税是一个坎儿，物业税就是把土地出让 金，土地政府这部分收益，70年一次性收，包括一年一年收，这块下降会带来相关的就是一些需求的下降，这种需求的下降，特别是投资需求的下降，又会改变我 们市场的供需关系，当需求下降，供应如果说保持一定的增长或者是不变的话，市场就已经向买方市场在转型，这个时候价格谁说了算？是买方说了算，而不是卖方 说了算。
　　所以说中国之所以房价能够持续的上涨，里面根本原因是需求的刚性，买房人的大量存在是维持房价持续上涨的一个非常非常根本的原因，当 然还有其他的原因。我认为供需是首要原因，需求下降的时候，比如房价往下行，你供应房子的时候就不是跟你比我房子建的越来越奢华，就自然的会向普通，向我 们大众靠拢。现在有很好的需求，包括有很高端的需求，当然供应商就会向高端去靠，或者向高房价去靠。所以这些我们就需要一个政策。我认为物业税可能在这个 时候是个非常好的画龙点睛之笔，就是这一点点下去以后，目前前面这样一种态势会迅速改变。由于对需求的这样一种理性的划分或者调整，它会整个波及到我们供 应的调整，波及到整个市场一种新的状态。其他的方面，只能说一种相对的调节，这种调节并不是改变我们太大的可能。物业税是有改变这种大可能的唯一的一个办 法。

今典集团董事长 张宝全

　　我国房地产市场出现资产性泡沫几率不大
　　海南仅仅透支了两三年的地产利润 不能和迪拜相比
　　主持人：您也强调了物业税的重要性，现在很多人都担心有一个现象，就是去年天量信贷流入楼市和股市，可能会出现一些资产泡沫，前段出现了迪拜危机，以及海南房价的过渡上涨，现在有人说房地产有泡沫，您认同这种看法吗？
　　张宝全：我认为中国房地产还不太有资产性的泡沫，大城市价格的增长和其他城市相比，我们觉得增长很大，觉得是一种异动。
　 　北京、上海这是国际化的城市，特别北京把自己定为世界城市，什么叫国际化城市？什么叫世界城市？就是说你是让全世界的人都可以享用或者都可以进入的这么 一个城市。你这个城市就不是北京人的城市，甚至于不是中国人的城市，是全世界所有人的城市，他们都可以到你这儿来，有购买的可能或者消费的需求，这样的话 需求就会增长，供应也会根据需求的变化来改变自己的供应。所以大城市的变化我们应该站在国际领域里面，比如北京看东京，或者是中国香港地区，跟这些城市来 比。跟这些城市来比，北京、上海应当说还是比较稳定的，我认为是比较正常的，应当说中国政府在这方面的整个控制没有让这些城市跑的跟远，跟那些城市接近， 应当说还是成功的，当然不是说非要变成二三城市，那样的话北京就不是国际化大都市，上海也是一样的。我觉得保持一种正常的态势，允许市场自己调节，政府再 把保障房做好过程中，包括推动对土地税、物业税的推出，来抑制或者平抑盲目的投资，等等等等，把这些做好基本上市场就是稳定的。
　　另外一点，迪拜的地产泡沫，大家觉得海南也是个旅游城市，迪拜是在沙漠上面建的旅游休闲城市，这种相似性会不会带来必然统一、一样的结果，我觉得不可能。
　 　海南和迪拜完全不一样，我前几年去看迪拜，感觉迪拜不像是地球上的一个城市，更像月球上的一个城市，就是在一片沙漠里面，真的是人有多大单，地有多大铲 一样，包括世界地图，我们看照片，就像天造的一样，很美，但忘记了，人站在这个上面看的时候根本感觉不到，在地上看的时候视野是平的，不可能像在空中看的 一样需要俯视，所以这是无意义的，但是花的钱很多，包括造成像树一样的岛，造成什么呢，现在水不流通，因为没有在中间把水给打通，水在这里面全部变成死水 了，海水的生态环境受到了很多影响和破坏，等等。迪拜在营销方面那是世界一流的，本来想通过营销把这个城市的值提高过程中带动这个城市的房地产包括其他方 面一些产品的价值，应当说在前期也很成功，比如说泛唐酒店等等，这次世界第一高赶紧峰顶，我觉得这个峰顶可能也就是看这个营销方式来推动推到了一种极致， 继续再推也没有意义，或者靠这种方式推动的负面作用已经开始显现了，赶紧结束它而已。
　　海南不一样，海南跟迪拜是什么，迪拜做旅游度假城市，它 没有自然资源，旅游度假城市最重要的是自然资源，再加上人文和休闲时尚，而这种人文是可以加的，而海南在全世界自然资源都是一流的，我们在全世界看到很多 地方，巴厘岛也好，夏威夷也好，从自然资源条件来看，我们的海南是超过他们的，比他们更高，比如三亚一些海滩，颗粒度、颜色，包括坡度，等等等等，都是国 际一流沙滩的标准，可以说是一个样板一样的东西，可以在全世界其他旅游度假城市，这种沙滩可能有一样对，或者有其他几样，但跟海南相比真的差距还是挺大 的。所以海南真的是具有未来休闲度假这样的独特资源或者是强势的优势资源这样的一个城市。
　　政府这次把它定为国际旅游岛，是按照它的这样一个资 源优势决定的，因为对一个地区和城市来讲，核心竞争力是什么，或者长远竞争力是什么，就是自然资源和人文资源。如果没有这两样东西，比如迪拜原来没有这 个，想通过人为的方式建造，可以说它还不是一个自然的，是人文资源，在建造过程中如果背离一些市场的事实或者商业规律的话，必定会带来很多后果。当然了， 迪拜可能很大一个方面还是受国际金融环境的影响，使它的脆弱的地方暴露了出来，甚至有些链条可能会被折断。我觉得海南和迪拜是完全不一样的，海南是一个脚 踏实地的，是一个依托自己独立的或者是优势于世界的这样的资源来做这样的发展，可以说前景非常非常好，而且这种竞争力不是今天的，是未来很久，或者很长很 长时间越来越好的被显现的，所以不能把海南和迪拜相比。
　　海南现在房价高不高？我个人认为，海南是一个特殊的区域，目前来看在特殊区域的房价， 眼下来看可能是高了一点，但是为什么今天消费者依然有很多人到这儿购买它，或者消费海南的房产？所有不动产的投资和消费都是针对未来的预期，因为海南具有 独特的自然资源和这种旅游岛的定位，包括整个海南岛在旅游、度假、休闲、娱乐、时尚方面带来的特殊的发展契机和可能，所以使今天消费者到海南买房，就是买 这种未来的预期，是消费这种预期。再者就是供应商，房地产商的价格是由于需求增大，跟着去提高，部分楼盘跟现在价格有点偏离或者是高一点，依然不是泡沫， 为什么？仅仅是透支了几年的利润。什么叫泡沫呢？就是现在的价格未来不能实现，而海南价格一点未来能够实现，而且未来三五年能够实现。
　　对于买 房人来讲资源很好，尽管透支我两三年的利润，我还是买，两三年以后你拿走了，我后面还有几十年。所以泡沫和非泡沫很大的区别就是在这儿，就是未来价值和现 行价格之间的关系和比例。如果未来价值没有这种可能性，或者未来价值不可能高于现在的价格，必然就是怕末。海南或者三亚现在没有泡沫，尽管这个区域地产价 格比较热，或者个别楼盘高了一点点，仅仅是透支了两三年地产利润而已，所以依然会被投资者青睐。

今典集团董事长 张宝全

　　建造红树林度假酒店是对三亚未来价值的发现
　　发现未来价值+实现的能力=成功
　 　主持人：您非常看好长期海南地产发展的趋势。我这儿有一段话评价您的，18年后张宝全在地产和电影行当获得自己的江湖地位，再次回到海南。这一次，他凭 借着“艺术家灵感”，在三亚湾建造了红树林度假酒店，巧合的是，这种将连锁布局股权使踩上了国家发展海南旅游点的鼓点。红树林酒店投资的灵感来自于哪里， 同时您对于红树林酒店未来的发展和布局有什么计划？
　　张宝全：任何一个产业或者是项目的发展，机遇还是很重要的。没有机遇你就是再有本事和再有想法，也很难实现这个价值。
　 　红树林酒店，02年我们亚龙湾就建造了中国第一座红树林酒店，建造的时候也是三亚一个奇迹，开工到进入是八个月，是真正度假酒店，后来成为很多三亚酒店 学习范本。后来再出来的酒店都学习了我们很多东西，这次在海棠湾和三亚湾又推出很多东西，我想这些东西进一步我们市场产品的形态。这个也很正常。表面来看 好像是你撞上的大运，或者踩上了鼓点，根本的价值是我们讲的创新，所谓的创新就是对未来价值的发现。就是站在这里知道未来是什么样，当对未来价值发现的时 候才知道未来的途径和方向。
　　我们当初做红树林酒店，好象不知道你为什么做，就像四年前我做电影，电影都赔钱，地产这么挣钱，你做电影干什么， 我相信今天可能没有人再说我这个话了。一个企业之所以能有持续很好的发展这样的能力，其实和一个企业创新能力是有很大的关系。第一条就是对未来价值的发 现，如果没有这样一个可能性的话你是没有方向性的。
　　第二条就是要有实现的能力。无论是红树林酒店还是酒店，可能跟我们企业自身资源有关系，比 如人力资源，比如我，可能做电影、导演比较擅长，另外画画、艺术、时尚这些东西是我的长项，但是今天变成红树林酒店的时候，红树林酒店已经不是一个传统的 单一的度假酒店，像三亚这样的。更像我们一个拉斯维加斯或者是威斯汀酒店那样的度假目的地或者是度假生活酒店，度假生活酒店我们都没有好好的研究，所谓度 假生活就是生活方式，生活方式是什么？就是由我们生活每个细节构成的，就是你怎么睡觉，睁开眼睛看什么，早饭怎么吃，吃什么，上午干什么，看书怎么看，是 在小树林里面看，还是在床上去看，等等等等。
　　你建造的度假酒店，应该是度假生活的容器，不是有一个海让你看一看，有个床让你睡一睡，创造一种 让人离开都市、脱离现实，是这样一种为目的的生活方式的营造。如果这样的话它就很大。比如我们三亚湾红树林酒店70万平米，五千多间客房，包括水上乐园， 有电影颁奖厅，海底乐园等等，都有，这些不仅仅是给你营造一张床，而是给你应段一段生活，营造一段时候。这个时光就是让你忘记过去，甚至忘记现在等等等 等，这是核心的东西。
　　但这种东西可能是你的一个观念，一个认识，这个观念停留在今天还是停留在明天，或者停留更久远，我觉得度假生活方式的营 造和独家目的地酒店的营造，这就是我们创新观念的标志，但有这个观念的时候就知道不是为今天造酒店，是为明天造酒店。比如三亚湾包括全国连锁的在丽江、大 理、青岛、北京，都是我们这样一种理念的形成。这种理念形成当时很早，但是今天就不早了，被一点点证实，比如海南旅游岛的公布或宣布，感觉我们撞上了大 运，我们认为度假休闲必将会成为我们未来中国民众的一个很重要的生活方式的一种证明，我们反而会这样证明它。一个企业的发展还是一样的，不要和大家在一条 道上去挤，更重要的是要有真正的创新观念和创新思维，并且真正找到自己创新的途径和变化，这样的话你就会能获得很好的发展，发展立于不败之地。
　 　主持人：所以我们看到红树林酒店成功也和您独特的思维理念、创新意识和艺术家气息，多种融合在一起的，我们也看好红树林酒店，随着三亚海南地产的发展， 以及整个中国房地产的发展，我们也相信红树林酒店会有一个非常美好的未来。今天我们的腾讯对话节目邀请到了张宝全先生，他和我们一起来展望两会期间关于房 地产政策的一些调控政策出台，同时也和我们网友分享了他对于目前中国房地产市场以及中国房价的一些看法。同时也谈到了目前海南省旅游地产的发展，我们也相 信在未来张宝全先生旗下的这些红树林酒店和张宝全先生领导的今典集团会在中国房地产市场拥有一个非常灿烂和美好的未来。也非常感谢您作客我们今天的节目。
　　张宝全：谢谢。
　　主持人：感谢各位网友的收看，我们下期再见。