凤凰网7月20日房产讯,近期国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，有消息称住建部已经开始研究并草拟新一轮的限购城市名单。7月20日，凤凰网房产举办“楼市步入限购时代？”的主题沙龙， 由2010世界旅游小姐中国区冠军、新华社主持人李丹主持，对话嘉宾有伟业我爱我家集团副总裁胡景晖、洛阳福温置业有限公司总经理路延熹、宇仁集团战略投资中心总经理王忠、中央电视台财经频道特约评论员马光远。对楼市限购扩大化、长期化及其影响等问题进行了深入探讨。以下是宇仁集团战略投资中心总经理王忠的观点。
从左至右分别是：李丹 、胡景晖、路延熹、王忠、马光远
王忠：我认为这个方法不对，我们回顾一下98年我们房改，房改主要的目的就是以经济适用房为主体，但是我们房改以后，13年来我们的经济适用房这一块，应该讲在每个城市所占的比例不多。据我所了解到处跑的一些城市，像黄山，南京，哪怕是上海，就是这几年，那么才开始开发经济适用房。13年间政府保障的缺位，致使70%的经济适用房设计，仅仅完成1%左右。完全依靠市场根本不可能解决住房问题，现在国家大力推进经济适用房、公租房建设自在情理之中。所以，单纯的靠“限购”抑制投资、投机需求，频繁的调控之手根本不可能解决巨大的刚需问题。没有保障性住房的供需失衡，不可能有巨大的炒作效应，解决供需失衡才是问题的根本。
我们知道，所谓商品房就是流通的，你采用这种计划经济的方法来“限购”，实际上是治标不治本。像马老师说的这样“我们要让每一个老百姓有居住权”，不应该用市场的方法来解决，应该用保障房这块。政府应加大保障房这块的投入，加快已投入保障房的建设进度，解决需要保障的那一块。
现在“限购令”从一线城市扩展到二三线城市，从政策本身来讲政府采取的方法是不对的，我们的宏观调控无疑采取了反市场的运作方式。我们从2007年一直调控到现在，房价一直在涨，每年都在上涨，当然不排除有局部在短时间内的调整。这说明了什么呢？说明了我们的调控是失败的。也说明了政府在供应土地结构这一块不合理，不然你调控五年了，什么方法都用过了，有税的，限购的，限价都出来了，实际上对房价这块起到的实际效果，应该来讲非常的少。这次出台这个限购令出来，准备把限购令从一线城市扩展到二三线城市，就说明了之前这些调控措施，基本上就是失败了。业内人士在一起讨论，就说“调控变成空调”，这就是我们在土地供应结构、产品结构这一块，出现了很大的问题。如果政府在几年前，就已经开始加大保障房、经济适用房的大力投入，我觉得这种效果，比采取限购的效果更大。对于开发商本身来讲，他考虑是一个能不能盈利，要让老百姓有居住的这种权利，政府应该极大的投入，像新加坡、香港政府扮演的这个角色更大一点。
主持人李丹：老百姓的居住权用其它的方式，不应该是限购的方式。
王忠：不应该采用市场的方法，比如说我们用一部分资金，即使采用限购，我们刚才路总也讲即使采取了限购，政府降房价的初衷其实没有达，想让老百姓买得起房，没有实现。最近建设部一个官员讲，我们要采取调控措施，希望今年把房价能往下降一点，他说降10%左右。根据我对各个城市情况的了解，你别说降10%了，现在即使降20%，30%，甚至50%普通老百姓还是买不起房。现在上海一个普通的老百姓，他一个月工资，一个月工资一万块钱以上的都买不起内环以内的房子，外环以内一平方米两万，就两百万了，现在首付门槛提到30%了，首付款就要60万。但是，月工资一万块钱，除去房租，像上海内环以内的，你一个普通的一居室，要三千到五千，就是你带了客厅卫生间的再加上生活费用，你一万块钱的工资，你很节省，晚上的聚会就不要去了，也不要有夜生活了，你最多留下五千块钱，你要付首付60万要多少年呢？至少十来年，这是工资比较高的，实际上有一万块以上的工资比例，在上海这种城市是比例比较低的，最多20%、30%。
主持人李丹：二三线城市要实行限购令，你认为会延续多长时间？
王忠：假设“限购令”扩展到二三线城市的话，我个人认为这肯定是短暂的，不可能长期，因为这个是违背市场规律的，我们基个例子来讲，现在人家猪肉买十几块钱一斤，涨幅57.4%，猪肉是不是也要限购呢？
主持人李丹：二三线城市什么样的城市要实行限购令，给他一个标准，这个标准是否合理呢？
王忠：我认为，如果一定要限购的话，那么我们要考虑，比如说，请专家研究一下，调查一下，哪些城市，哪些城市投资、投机的比例比较大，我们把它限购。因为我们出这个限购本来就是抑制投资和投机的需求。比如很多旅游城市，比如说黄山，因为它是旅游城市，很多外地人去那买房，买度假公寓，度假别墅，养生地产，这类的城市虽然房价涨的很高，事实上他是刚性需求。我再举很多例子，比如说江西上饶，他现在涨幅很快，涨到五千多了，09年才三千块钱的房价，他的涨幅也非常大，远远超过统计局统计的5%，但这种房价的涨幅没有投资和投机的需求，非常少，基本上都是刚的需求的释放，我们看到房价一直在涨，但是我们也看到别的物价也在涨，我讲的猪肉也在涨，别的也在涨，不应该一概而论，不要涨的我们就限购，我们要选择投机或者投资比较大的一些城市，不一定是房价涨的很高的城市，这样可能更科学合理一点。
当笑话来看，从6月份CPI涨幅6.4%来看，比统计局统计的房价涨幅5%还高，与cpi相比，与猪肉涨幅57.4%相比，房价倒降了。
主持人：如果限购实施的话二三线城市会出现拐点吗？中国楼市进入限购时代的话会出现什么样的局面。您怎么预测的？
王衷：我们每做一个项目都要进行论证，如果限购的话，我觉得对大部分城市的房价影响不是太大，最多是稳定在那个地步，你让它降估计比较难，因为现在根源问题还在，这个土地供应结构的问题、地价的问题、税法等等根源性的问题没有解决，后面的房价不可能降下来。
第二个是其实现在很多人讲，好像这个限购，每个人只能买三套房子，或者你要达到一定的条件才能买房子，但是实际上在执行过程当中地方政府很难做到。为了保证地方政府的利益，他会想方设法帮助你去买房子。我举简单的例子，其实方法很多，比如说工业土地能不能建房子，现在很多叫总部商务花园的，其实就是商务别墅，照样有人买，只是产权不一样。我们住房是七十年产权，他是五十年产权，这个用途不一样。
我们政策很多时候是一刀切，对当地的情况不是很了解，事实上很多地方都有刚性需求。我刚才讲了你要限购要针对投机、投资很强的地方。有些城市都是刚性需求，或者80%-90%都是刚性需求，你限购还是限购10%的投机需求，或者20%的投机需求，把它抑制下来不影响对整个房价的抑制，影响不是非常大。
通过各种途径，包括想方设法化解你限购的方法也非常多，我不具体讲，举一个例子。刚才讲到这个，你可以注册公司把社保、税的问题全部给你解决掉。第一，先把首付30%给付掉了，后面的到第二年开始来贷款之类的，就把外地人“限购”问题解决了。还有，比如说别人的身份正解决“限购”问题。现在一线城市，已经实行了这么长时间了，已经实践过了，影响也不是非常大，也没有看到哪个城市，上海内环的房价本来六万一平米，现在降到三万了，这是不可能的。因为没有从根源上解决这个问题。有一些城市可能投资超过50%了，这一限购50%的量就给你限购掉了，可能有一些影响，但是这种影响是个别城市，事实上在中国的这么多城市里面，这种投机、投资非常强的城市非常少，大部分还是刚性需求比较多。
举例来说，我们宇仁集团投资开发的基本上都是二、三线城市，甚至四线城市，比如黄山、南京这样的城市，我们了解买我们房子的客户构成里面刚性需求的，比如改善需求，他原来有一套房子，但是现在买一套稍微宽敞一点品质高一点的房子，刚性需求占了80%以上，投资的比例非常少。可能有一些投资，拥有三套房以上的，炒房比较多的，比例非常少，10%左右。我们经常调研，到江西南昌，安徽合肥，到一些地方我们了解，基本上80%左右都是本地的刚性需求，那么这种因为，你哪怕限购，对它其实没有什么影响，因为只限制10%-20%的比例。
【如需李丹代言或主持，请与总编室联系-电话：13426138778，邮箱：hqcjlh@126.com】
李丹（腾讯）微博网址：http://t.qq.com/lidanzbjy?preview
李丹（新浪）微博网址：http://weibo.com/u/1832416833
扫描“二维码”关注《李丹风云对话》
-如何订阅？
-公众号：李丹风云对话
-微信号：lidan-fydh
（
李丹个人公众号已开通：
可搜（李丹）或（lidan-wxh）